Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative haben sich die Schweizer Stimmberechtigen dafür ausgesprochen, den Zweitwohnungsbau zu beschränken. Der Bundesrat hat die Zweitwohnungsverordnung gutgeheissen und setzt diese sowie das vom Parlament verabschiedete Bundesgesetz über Zweitwohnungen auf den 1. Januar 2016 in Kraft.
Aktuell sind 413 von 2324 Gemeinden von den Bestimmungen über die Zweitwohnungen betroffen (vgl. Liste der Gemeinden vom 1. Dezember 2015). In der Zentralschweiz sind es folgende Gemeinden: LU: Flühli, Vitznau, Weggis; UR: Andermatt, Bauen, Göschenen, Gurtnellen, Hospental, Realp, Seelisberg, Spiringen, Wassen; SZ: Gersau, Innerthal, Alpthal, Morschach, Oberiberg, Riemenstalden; OW: Engelberg; NW: Emmetten.
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen setzt den Verfassungsartikel über die Zweitwohnungen (Art. 75b BV) um, den Volk und Stände am 11. März 2012 in der Abstimmung über die Initiative "Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen!" angenommen haben.
Das Zweitwohnungsgesetz sieht zur Hauptsache vor, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen. Zulässig bleibt die Erstellung von Erstwohnungen, das heisst Wohnungen, die von Personen bewohnt werden, die ihren Erstwohnsitz in der betreffenden Gemeinde haben. Weiter ist der Bau von Wohnungen möglich, die Erstwohnungen gleichgestellt sind, wie beispielsweise solche zu Ausbildungs- oder Erwerbszwecken. Ausserdem dürfen auch Wohnungen, die touristisch bewirtschaftet werden, neu gebaut werden.
Wohnungen, die am 11. März 2012 schon bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, sogenannte altrechtliche Wohnungen, können frei umgenutzt und im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Innerhalb der Bauzonen können sie sogar um bis zu 30 Prozent der Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern dabei keine zusätzlichen Wohnungen entstehen.
Touristisch bewirtschaftete Wohnungen können im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs erstellt werden, worunter Hotels und hotelmässige Residenzen zu verstehen sind. Weiter können Ortsansässige im Haus, in dem sie wohnen, eine Einliegerwohnung erstellen. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass die Wohnungen dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden. Damit soll sichergestellt werden, dass mit dem Bau "warme Betten" entstehen.
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung können in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent nur dann erstellt werden, wenn sie Hotelprojekte querfinanzieren oder wenn geschützte oder ortsbildprägende Bauten innerhalb der Bauzone nicht anders erhalten werden können.
Die Zweitwohnungsverordnung enthält die nötigen Ausführungsbestimmungen zum Gesetz. Der Erlass sieht namentlich vor, dass der Zweitwohnungsanteil mit den Daten des eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregisters (GWR) und des Einwohnerregisters ermittelt wird. Auf dieser Grundlage wird das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) für jede Gemeinde feststellen und anschliessend veröffentlichen, ob ihr Zweitwohnungsanteil mehr als 20 Prozent beträgt oder nicht. In der Zweitwohnungsverordnung werden auch die vom Gesetzgeber verwendeten Begriffe wie strukturierter Beherbergungsbetrieb oder ortsbildprägende Bauten näher umschrieben (vgl. zum Ganzen Medienmitteilung des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 4. Dezember 2015).