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Öffentliches Baurecht | 1C_350/2014 vom

Baubewilligung für nur zwei von drei Häusern des Baugesuchs unzulässig

Redaktion von Bau- und Zonenreglementen für Gemeinden und Beratung von Kantonen bei Änderungen der Planungs- und Baugesetze – Anwälte Hofstetter.

Aufgrund des Prinzips der Einheit des baurechtlichen Entscheids erklärt das Bundesgericht die Aufhebung einer Baubewilligung für ein Wohnhaus ohne gleichzeitige Verweigerung der Baubewilligung für die anderen zwei Wohnhäuser desselben Baugesuchs als unzulässig.

Die Verbreiterung einer Zufahrtsstrasse in der Nichtbauzone zur Erschliessung der Wohnhäuser stellt keine Funktionsänderung dar, da diese bereits vorher der Funktion der Baulanderschliessung diente. Somit kann eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt werden.

Gegenstand des vorliegenden Entscheids ist einerseits ein Baugesuch für den Bau von drei Einfamilienhäusern mit vier Abstellplätzen und einer Tiefgarage. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat die – von der Gemeinde Wollerau noch gesamthaft erteilte – Baubewilligung für ein Wohnhaus wegen ungenügenden Abstands zu benachbarten Altbauten aufgehoben, ohne dass er auch die Baubewilligung für die anderen beiden Wohnhäuser desselben Baugesuchs verweigert hat.

Nach § 81 Abs. 3 und § 84 PBG/SZ ist es zulässig, über gewisse baurechtliche Fragen Vorentscheide zu treffen und in der Baubewilligung technische Bewilligungen vorzubehalten. Jedoch erlauben diese Bestimmungen nicht, dass Überbauungen, welche eine bauliche Einheit bilden, teilweise bewilligt werden. Aufgrund des Dispositionsprinzips kann ein Bauprojekt nur dann teilweise bewilligt werden, wenn der bewilligte vom nicht bewilligten Teil ohne Veränderungen des Bauprojekts klar getrennt werden kann. Im vorliegenden Fall hätten die verbleibenden zwei Häuser nur mit erheblichen Anpassungen erstellt werden können. Die geplanten Einfamilienhäuser bilden somit eine bauliche Einheit, weshalb sie nicht unabhängig voneinander beurteilt bzw. je selbständig bewilligt werden können. Demnach hat die Vorinstanz in unhaltbarer Weise gegen das Prinzip der Einheit des baurechtlichen Entscheids und damit gegen das Willkürverbot verstossen, indem sie nur die Bewilligung für ein Haus, nicht jedoch zugleich auch diejenige für die anderen beiden Häuser verweigert hat.

Die Verbreiterung der Zufahrtsstrasse im Hinblick auf die Erschliessung der Gebäude ist laut Bundesgericht zu bewilligen. Die entsprechende Baubewilligung wurde in einem selbständigen Verfahren erteilt und ist somit nicht von der Erteilung der Baubewilligung für die Wohnhäuser abhängig. Die Erschliessungsstrasse wurde 1975 der Nichtbauzone zugewiesen. Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42 aRPV konkretisieren die Voraussetzungen, unter denen eine Ausnahmebewilligung für Änderungen und Erweiterungen von nicht mehr zonenkonformen Bauten und Anlagen erteilt werden können. Nach Art. 42 Abs. 1 aRPV ist eine Erweiterung massvoll, sofern die Identität der Baute oder Anlage und ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Nach Abs. 2 dient der Zustand im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet als Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität. Da die Strasse bereits vor 1975 der Baulanderschliessung diente, führt die Erschliessung weiterer Häuser laut Bundesgericht nicht zu einer Funktionsänderung. Gemäss Bundesgericht führt zudem der erwartete, verhältnismässig geringe Mehrverkehr nicht zu einer Änderung der Identität der Zufahrtsstrasse. Auch die in Art. 42 Abs. 3 aRPV verankerte Beschränkung von 30 % bei Erweiterungen des Gebäudevolumens wäre laut Bundesgericht nicht verletzt worden, weil als Vergleichsgrösse die bisher zonenwidrig genutzte Bruttogeschoss- bzw. Gesamtfläche des Gebäudes bzw. der Anlage massgebend ist und eine Strasse zumindest bis zur nächsten grösseren Kreuzung als eine Anlage zu qualifizieren ist. Inwieweit diese Beschränkung, die auf geschlossene Bauteile ausgerichtet ist, in casu auf die Erschliessungsstrasse als „offene Baute“ angewendet werden soll, könne somit offen bleiben.