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Öffentliches Baurecht | 1C_114/2015 vom

Rechtsmissbräuchliche Umgehung von Art. 75b Abs. 1 BV bei «Luxuschalets» im Hochpreissegment verneint

Redaktion von Bau- und Zonenreglementen für Gemeinden und Beratung von Kantonen bei Änderungen der Planungs- und Baugesetze – Anwälte Hofstetter.

Das Bundesgericht erwägt, dass der Bau von für Einheimische nicht erschwinglichen «Luxuschalets» keine Umgehung von Art. 75b Abs. 1 BV darstellt. Dies bedeute lediglich, dass die Wohnungen möglicherweise nicht rentabel seien. Für die Sistierung der Nutzungsbeschränkung legt das Bundesgericht fest, dass "angemessen" nicht mit "rentabel" gleichgesetzt werden kann.

Die E. AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle in der Wohn- und Gewerbezone im Gebiet Feutersoey in Gsteig (BE) ein.

Die Beschwerdeführer behaupten zwar, dass sich die «Luxuschalets» nur als Zweitwohnungen nutzen liessen, belegen dies aber nicht substanziiert, unter Bezug auf deren Konzeption und Ausstattung, sondern verweisen in erster Linie auf den (zu) hohen Preis (Baukosten von Fr. 6'780'000.-- ohne Landerwerb). Das daraus resultierende Preissegment sei für Einheimische nicht erschwinglich. Dies bedeutet aber lediglich, dass die Wohnungen möglicherweise verlustbringend verkauft oder vermietet werden müssen. Zwar sieht Art. 14 Abs. 1 lit. b des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; im Entscheidzeitpunkt noch nicht in Kraft) die Möglichkeit vor, die Nutzungsbeschränkung während einer bestimmten Dauer zu sistieren. Dies setzt jedoch voraus, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, welche die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen wollen. Gemäss Bundesgericht kann "angemessen" nicht mit "rentabel" gleichgesetzt werden: In der Botschaft des Bundesrats vom 19. Februar 2014 zur entsprechenden Bestimmung (Art. 15 E-ZWG; BBl 2014 S. 2311) wird vorausgesetzt, dass niemand bereit sei, die Wohnung zu "markt- und ortsüblichen Bedingungen" rechtmässig zu nutzen (vgl. auch den in der Zwischenzeit in Kraft getretenen Art. 9 ZWV).