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Öffentliches Baurecht | 140 II 25 vom

Überprüfung überdimensionierter Bauzonen aufgrund Zweitwohnungsrechts

Redaktion von Bau- und Zonenreglementen für Gemeinden und Beratung von Kantonen bei Änderungen der Planungs- und Baugesetze – Anwälte Hofstetter.

Eine Überprüfung des Zonenplans ist vorzunehmen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung in Betracht fällt und der Überprüfung keine Rechtssicherheitsinteressen entgegenstehen. In Betracht fällt eine Zonenplananpassung bei veränderten Verhältnissen seit Planfestsetzung.

Die Genossenschaft X. beantragte, auf die Einleitung des Quartierplanverfahrens mit Landumlegung sei zu verzichten und stattdessen eine Revision des Zonenplans und des GGP für das Planungsgebiet Quarta Morta einzuleiten, mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke, die nicht oder ungenügend erschlossen seien, dem Nichtbaugebiet zuzuweisen.

Die Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen wegen veränderter Verhältnisse richtet sich nach Art. 21 Abs. 2 und Art. 15 RPG. Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet die Überprüfung (1. Stufe) und die Anpassung (2. Stufe) der Nutzungsplanung. Auf der 1. Stufe sind geringere Anforderungen an die Erheblichkeit der Veränderung zu stellen als auf der 2. Stufe. Aufgrund des Inkrafttretens von Art. 75b BV ist in Tourismusgemeinden wie Silvaplana, die einen hohen Anteil an Zweitwohnungen haben, mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen. Dies hat zur Folge, dass die Wohnbaureserven der Gemeinde überprüft werden müssen. Überdimensionierte Bauzonen sind rechtswidrig und zu redimensionieren (Art. 15 lit. b RPG).

Eine Überprüfung der Grundordnung ist bereits dann geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die Veränderung der Verhältnisse ist erheblich, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet. Die letzte Zonenplanrevision im Jahr 2001/2002 liegt über zehn Jahre und damit geraume Zeit zurück, so dass öffentlichen und privaten Interessen an der Beständigkeit der geltenden Zonenordnung nicht so gewichtig qualifiziert wurden, als dass sie eine Anpassung der Planung an die geänderten Verhältnisse von vornherein ausschliessen würden.

Für eine Reduktion der baulichen Nutzungsmöglichkeiten kommt (zumindest auch) das peripher gelegene, erst teilweise überbaute bzw. erschlossene und mangels Quartierplanung noch nicht baureife Gebiet Quarta Morta in Betracht. Somit wurde der Anspruch der Beschwerdeführerin auf Überprüfung der Zonenordnung im Gebiet Quarta Morta bejaht. Diese Prüfung darf nicht isoliert erfolgen, sondern setzt eine Gesamtsicht über alle Bauzonen der Gemeinde Silvaplana voraus.