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Öffentliches Baurecht | BGE 140 II 378 vom

Umwandlung von Neben- in Hauptnutzfläche unter Zweitwohnungsrecht

Redaktion von Bau- und Zonenreglementen für Gemeinden und Beratung von Kantonen bei Änderungen der Planungs- und Baugesetze – Anwälte Hofstetter.

Die Umwandlung von Nebennutzflächen (Estrich) in Hauptnutzflächen (Studio) stellt eine Erweiterung einer bestehenden Zweitwohnung dar.

A. ersuchte die Gemeinde St. Moritz um die Bewilligung für den Umbau eines bestehenden Aufenthaltsraums im Dachgeschoss als Studio. Die Gemeinde wies das Baugesuch ab, weil es im Widerspruch zu Art. 75b BV stehe. Das daraufhin angerufene Verwaltungsgericht Graubünden hiess die Beschwerde von A. gut. Die Gemeinde St. Moritz erhob dagegen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht.

Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV enthält ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot, das weit auszulegen ist, um eine Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden. Art. 75b BV beschränkt nicht nur den Zweitwohnungsanteil am Gesamtbestand der Wohneinheiten, sondern auch an der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde. Die vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) vertretene Auslegung, wonach bei der Bestimmung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche auf die Hauptnutzungsflächen gemäss SIA-Norm 416 abzustellen sei, das heisst auf die Flächen eines Geschosses, die der Wohnnutzung im engeren Sinne dienen, ist eine mögliche, mit Art. 75b BV vereinbare Auslegung. Demnach stellt die Umwandlung von Nebennutzflächen (Estrich) in Hauptnutzflächen (Studio) eine Erweiterung einer bestehenden Zweitwohnung dar. Es handelt sich somit um einen baubewilligungspflichtigen Tatbestand, dessen Vereinbarkeit mit Art. 75b Abs. 1 BV zweifelhaft erscheint und bis zur Klärung durch den Gesetzgeber nicht bewilligt werden kann; eine entsprechende Bewilligung wäre gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig.

Nach Art. 11 Abs. 3 ZWG dürfen heute altrechtliche Wohnungen innerhalb der Bauzonen um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden. Ausserhalb der Bauzonen bleiben Erweiterungen im Rahmen der Vorschriften über das Bauen ausserhalb der Bauzonen zulässig.