BGer 5A_17/2024 vom 3. Februar 2025 (zur Publikation vorgesehen)
Das Bundesgericht hat sich im vorgenannten Urteil mit A und B, die Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit sind, beschäftigt. Diese beanstandeten, dass der neue Bodenbelag in der darüberliegenden Wohnung von E und F zu einer Verschlechterung der Geräuschverhältnisse führte. Sie beriefen sich dabei auf eine Regelung im Stockwerkeigentümerreglement, wonach Veränderungen an Bodenbelägen untersagt sind, wenn diese zu mehr Lärm in anderen Wohnungen führen würden. A und B verlangten, dass der neue Bodenbelag wieder entfernt wird. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft lehnte dies jedoch ab. Das Kreisgericht sowie das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen wiesen die Klage von A und B ab. Daraufhin erhoben diese Beschwerde beim Bundesgericht.
Das höchste Schweizer Gericht prüfte, ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft verpflichtet sei, die Regelung gegenüber den Stockwerkeigentümern E und F der darüberliegenden Wohneinheit durchzusetzen. Die erste Instanz befand, dass die angefochtenen Beschlüsse selbst bei Verstoss gegen Art. 7 des Reglements nicht gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung verstiessen und daher nicht anfechtbar seien. Die Versammlung habe sich mit gemeinschaftlichen Belangen und nicht mit den Sonderrechten einzelner Eigentümer, ausser zur Prüfung der Einhaltung von Reglement und Gesetz, zu befassen.
Die Beschwerdeführer argumentierten, dass die Regelung ausschliesslich das Verhältnis zwischen den Sonderrechten der einzelnen Stockwerkeigentümer betreffe und unabhängig von den gemeinschaftlichen Interessen beachtet werden müsse. Sie verwiesen auf das Gesetz, das den Verwalter verpflichtet, die Einhaltung von Gesetz, Reglement und Hausordnung zu überwachen. Die Gemeinschaft müsse Reglementsverstösse sanktionieren, auch wenn nur eine einzelne Wohnung betroffen sei.
Das Bundesgericht hielt fest, dass das Stockwerkeigentum eine besondere Form des Miteigentums ist, bei der die Stockwerkeigentümer ausschliessliche Rechte (sogenanntes Sonderrecht) an bestimmten Gebäudeteilen haben. Wenn ein Stockwerkeigentümer durch andere Stockwerkeigentümer gestört wird, kann der Erstgenannte direkt gegen den Letztgenannten vorgehen. Die Einhaltung des Reglements muss jedoch über die Gemeinschaft durchgesetzt werden, wobei ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich ist, der gerichtlich angefochten werden kann. Die Vorinstanz liess offen, ob der neue Bodenbelag gegen das Reglement verstösst, da sie keine Pflicht zur Durchsetzung des Reglements durch die Gemeinschaft sah. Das Bundesgericht prüfte vorliegend, ob der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung gegen das Gesetz oder das Reglement verstösst und ob grundsätzlich eine Durchsetzungspflicht besteht.
Das Gesetz verpflichtet den Verwalter zur Überwachung, erlaubt ihm aber nur mit Zustimmung der Versammlung, einen Prozess zu führen. Die Versammlung entscheidet grundsätzlich frei, ob sie eine Klage erhebt, wobei sachliche Gründe, namentlich Kosten, Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Zusammenleben und Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden. Daraus folgt keine uneingeschränkte Pflicht der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, Reglementsverstösse unabhängig von den Umständen zu verfolgen oder deren Beseitigung zu verlangen.
Abschliessend wurde durch das Gericht festgehalten, dass sich der neue Bodenbelag nur auf die beiden betroffenen Wohnungen auswirkt und folglich keine gemeinschaftlichen Interessen berührt sind. Die Stockwerkeigentümer können selbst gegen Störungen vorgehen. Der Verzicht der Gemeinschaft auf Massnahmen ist sachlich begründet und verletzt weder das Gesetz noch das Stockwerkeigentümerreglement. Die Beschwerde wurde folglich abgewiesen.
Für die Praxis bedeutet dies, dass die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung ohne Zustimmung der Versammlung der Stockwerkeigentümer keine Prozesse führen und entsprechend nicht frei entscheiden kann, ob eine Streitigkeit vor Gericht ausgetragen wird. Die Verwaltung ist bei Streitigkeiten, die ausschliesslich Sonderrechte betreffen, nicht zur Durchsetzung des Reglements verpflichtet, da die betroffenen Eigentümer ihre Ansprüche eigenständig geltend machen können.
Die Hofstetter Advokatur & Notariat AG verfügt über langjährige Erfahrung und umfassendes Fachwissen im gesamten Bereich des Stockwerkeigentums. Als verlässliche Partnerin unterstützt die Kanzlei Eigentümerinnen und Eigentümer, Verwaltungen sowie Stockwerkeigentümergemeinschaften bei sämtlichen rechtlichen Fragestellungen, die sich aus dieser komplexen Eigentumsform ergeben. Dazu gehören unter anderem die Auslegung und Durchsetzung von Reglementen und Nutzungsordnungen, die Klärung von Rechten und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft, die Unterstützung bei baulichen Massnahmen, Sanierungen und Sondernutzungsrechten, die Vertretung in Konflikten zwischen Eigentümern oder gegenüber der Verwaltung sowie die rechtliche Begleitung von Beschlussfassungen und Versammlungen.