Ladestation für Elektrofahrzeuge im Stockwerkeigentum

Mit der zunehmenden Verbreitung von Elektrofahrzeugen wächst auch das Bedürfnis nach privaten Ladestationen. Im Stockwerkeigentum stellt sich dabei insbesondere die Frage, wer über die Installation einer Ladestation entscheiden darf und wer die damit verbundenen Kosten trägt. 

Entscheidend ist nicht allein, ob sich der Parkplatz in einer Garagenbox oder einer Autoeinstellhalle befindet. Massgebend ist vielmehr, ob die betroffenen Flächen und Anlagen im Sonderrecht, im gemeinschaftlichen Eigentum oder im gewöhnlichen Miteigentum stehen. 

Garagenbox oder Autoeinstellhalle?

Eine abgeschlossene Garagenbox kann einer Stockwerkeinheit als Nebenraum zu Sonderrecht zugewiesen werden. Der betreffende Stockwerkeigentümer ist damit grundsätzlich befugt, über deren Innenbereich ausschliesslich zu verfügen und diesen baulich auszugestalten, soweit keine gemeinschaftlichen Teile betroffen sind. 

Bei Autoeinstellhallen ist die Rechtslage häufig komplizierter. Ein lediglich am Boden markierter Parkplatz kann mangels räumlicher Abgeschlossenheit nicht Gegenstand des Sonderrechts sein. Die Einstellhalle kann beispielsweise gemeinschaftlicher Teil des Stockwerkeigentums oder eine separate Einheit im gewöhnlichen Miteigentum mehrerer Personen sein. Einzelne Parkplätze werden häufig einzelnen Stockwerkeinheiten durch Nutzungsordnungen oder durch reglementarische ausschliessliche Benutzungsrechte – auch als Sondernutzungsrechte bezeichnet – zugewiesen. 

Welche Ordnung im konkreten Fall gilt, ergibt sich insbesondere aus dem Begründungsakt, dem Reglement, Nutzungsordnungen oder allfälligen Dienstbarkeiten. 

Installation im Sonderrecht

Befindet sich eine Garagenbox im Sonderrecht, bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Ladestation stets ohne Zustimmung der Gemeinschaft installiert werden darf. Die Wallbox selbst kann sich zwar innerhalb des Sonderrechts befinden. Für deren Anschluss können jedoch gemeinschaftliche Anlagen oder Bauteile beansprucht werden, etwa die Hauptverteilung, gemeinschaftliche Leitungen, Wände oder Decken. 

Eine Installation ohne Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft kommt daher grundsätzlich nur in Betracht, wenn keine gemeinschaftlichen Bauteile oder Anlagen betroffen sind und die Rechte der übrigen Stockwerkeigentümer nicht beeinträchtigt werden. 

Wenn gemeinschaftliche Teile betroffen sind

Werden gemeinschaftliche Teile beansprucht, gelangen über Art. 712g ZGB die Bestimmungen über bauliche Massnahmen beim Miteigentum zur Anwendung. 

Eine Ladestation stellt regelmässig keine notwendige bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647c ZGB dar. Je nach konkreter Ausgestaltung kann eine Ladeinfrastruktur jedoch als nützliche bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647d ZGB qualifiziert werden, namentlich wenn sie die Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft verbessert, eine Wertsteigerung bewirkt oder als ausbaufähige Grundinstallation mit intelligentem Lastmanagement auch künftige Anschlüsse weiterer Parkplätze ermöglicht. Für nützliche bauliche Massnahmen ist im Stockwerkeigentum nach dispositivem Recht grundsätzlich die Zustimmung der Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer erforderlich, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt. Das Reglement kann eine abweichende Regelung vorsehen. 

Dient eine Installation demgegenüber lediglich der Bequemlichkeit einzelner Stockwerkeigentümer und fehlt ein objektiver Nutzen für die gemeinschaftliche Sache, kann sie als luxuriöse bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647e ZGB zu qualifizieren sein und bedarf der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer. Unter den Voraussetzungen von Art. 647e Abs. 2 ZGB kann eine solche Massnahme ausnahmsweise auch mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden, wenn die nicht zustimmenden Stockwerkeigentümer nicht dauernd beeinträchtigt werden, eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung ersetzt wird und die übrigen Eigentümer deren Kostenanteil übernehmen. 

Ob eine konkrete Ladeinfrastruktur als nützliche oder ausnahmsweise als luxuriöse bauliche Massnahme zu qualifizieren ist, hängt somit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von ihrer konkreten Ausgestaltung und ihrem objektiven Nutzen für die Liegenschaft ab.

Wer trägt die Kosten?

Bei einer ausschliesslich dem Sonderrecht dienenden Installation trägt grundsätzlich der betreffende Stockwerkeigentümer die Kosten. 

Werden gemeinschaftliche Teile beansprucht, sollte die Kostenregelung ausdrücklich im Beschluss festgehalten werden. Bei einer Einzelplatzlösung kann etwa vorgesehen werden, dass die begünstigte Person sämtliche Kosten für Erstellung, Betrieb, Unterhalt, Ersatz und einen allfälligen Rückbau übernimmt. Bei einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur kann eine differenzierte Kostenregelung sinnvoll sein. So können beispielsweise die Kosten der Grundinstallation gemeinschaftlich getragen werden, während die individuelle Wallbox und der tatsächlich bezogene Strom den jeweiligen Nutzern belastet werden. Dabei sind die gesetzlichen und reglementarischen Vorgaben sowie insbesondere die Minderheitenschutzbestimmungen zu beachten. 

Ausblick

Nach geltendem Recht besteht Stand August 2026 noch kein allgemeiner ausdrücklicher Anspruch eines Stockwerkeigentümers auf Erstellung einer privaten Ladestation. Der Bundesrat hat am 19. Juni 2026 eine Änderung des Energiegesetzes in die Vernehmlassung geschickt, mit welcher der Zugang zu Ladeinfrastruktur in Mehrparteiengebäuden erleichtert werden soll. Vorgesehen ist unter anderem, dass Grundeigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zur Erstellung einer Grundinstallation verpflichtet werden können. Die Vernehmlassung dauert noch bis zum 12. Oktober 2026.

Fazit

Wer im Stockwerkeigentum eine Ladestation installieren möchte, sollte zunächst die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse sowie die technische Ausgestaltung klären. Entscheidend ist insbesondere, ob gemeinschaftliche Bauteile oder Anlagen betroffen sind und welches Beschlussquorum deshalb erforderlich ist. 

Gerade bei Autoeinstellhallen kann eine gemeinschaftliche Grundinstallation mit intelligentem Lastmanagement gegenüber einzelnen Insellösungen Vorteile bieten. Welche Lösung rechtlich zulässig und zweckmässig ist, ist anhand der konkreten Eigentumsverhältnisse, Reglemente und technischen Gegebenheiten zu prüfen. 

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