Natürliche Publizität im Stockwerkeigentum?
Kann ein fehlender Türdurchbruch ein Sondernutzungsrecht zunichtemachen? Mit dieser Frage musste sich das Bundesgericht im Urteil 5A_422/2024 vom 15. Januar 2026 auseinandersetzen. Im Zentrum stand das Sondernutzungsrecht an einem Balkon, der an zwei Stockwerkeinheiten grenzte. Der Beschwerdegegner konnte den Balkon durch eine Tür betreten; dem Beschwerdeführer war dies nicht möglich, weil zwischen dem Balkon und seinen Büroräumlichkeiten nur ein Fenster eingebaut war. Nach dem Aufteilungsplan zum Stockwerkeigentum hätte sich dort jedoch eine Tür befinden sollen. Zudem war der Balkon im Plan in derselben Farbe umrandet wie die Räumlichkeiten des Beschwerdeführers. Das Bezirksgericht March und das Kantonsgericht Schwyz nahmen deshalb an, hier greife der Grundsatz der sog. natürlichen Publizität.
Die natürliche Publizität besagt, dass ein nach aussen sichtbarer tatsächlicher physischer Zustand unter bestimmten Voraussetzungen den guten Glauben eines späteren Erwerbers des berechtigten Grundstücks an einen allgemein gehaltenen Grundbucheintrag zerstören kann, z.B. an eine bloss mit dem Stichwort "Wegrecht" beschriebene Dienstbarkeit. Diese Figur ist nicht gesetzlich verankert; das Bundesgericht hat sie in seiner Rechtsprechung entwickelt. In der Lehre ist sie umstritten.
Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut und stellte klar, dass der Grundsatz der natürlichen Publizität in erster Linie für Dienstbarkeiten gilt und auch dort nur zurückhaltend anzuwenden ist. Die vorliegende Fallkonstellation sei mit den in früheren Urteilen behandelten Situationen bzw. Dienstbarkeiten nicht vergleichbar, weil es nicht um die nähere Bestimmung eines nach Lage und Fläche unbestimmten Rechts gehe. Das Sondernutzungsrecht am Balkon wurde der Stockwerkeinheit des Beschwerdeführers durch den Begründungsakt zugewiesen: Das Reglement verwies auf den Aufteilungsplan, und dort war der betreffende Balkon in derselben Farbe umrandet wie die Stockwerkeinheit des Beschwerdeführers. Mit anderen Worten schied der Begründungsakt die Fläche aus und wies das Sondernutzungsrecht zu; die Balkontür dient lediglich der tatsächlichen Benutzung. Eine Tür lässt sich baulich ohne Weiteres nachträglich so realisieren, wie sie im Aufteilungsplan vorgesehen ist. Ebenso wenig kann die konkrete Lage der Zugangstür das Sondernutzungsrecht am Balkon aufheben oder es gar der Stockwerkeinheit des Beschwerdegegners zuweisen.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Aufteilungspläne für die Bestimmung der Flächen mit Sondernutzungsrecht massgebend sind. Wurde ein Aufteilungsplan baulich nicht korrekt umgesetzt, lässt sich daraus später nicht ableiten, der bestehende bauliche Zustand sei nun zu akzeptieren.
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