Eine in der Nichtbauzone liegenden Baute kann um maximal 30 % des Gebäudevolumens erweitert werden. Massgebender Stichtag ist nach ständiger Rechtsprechung der 1. Juli 1972. Soweit das positive Verfassungs- und Gesetzesrecht einzelne Aspekte der allgemeinen Interessenabwägung in Art. 24 c Abs. 5 RPG konkreter regelt, ist das Bauvorhaben vorweg nach diesen Sondernormen zu prüfen (Art. 17 Abs. 2 WaG i.V.m. § 12 Abs. 1 PBG/ZG). Bei der Beurteilung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands über einen deutlich zu grossen Neubau innerhalb des Waldabstands überwiegen vorliegend die öffentlichen Interessen diejenigen des Bauherrn trotz Wiederherstellungskosten von CHF 1 Mio.

Das Wohnhaus der Beschwerdeführer wurde im Jahr 1988 von 150 m2 auf 231 m2 rechtmässig erweitert. Nachdem auch die Zustimmung des Amts für Raumplanung zur Unterschreitung des Waldabstands und zum Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone vorlag (§ 6 Abs. 2 lit. a und § 10 Abs. 1 PBG/ZG), erteilte der Gemeinderat Walchwil im Jahr 2011 eine Ausnahmebewilligung für den flächengleichen Umbau des Wohnhauses. Bei der Rohbaukontrolle wurde festgestellt, dass das bestehende Wohnhaus entgegen der Bewilligung vollumfänglich abgebrochen und ein Neubau (92 % innerhalb des Waldabstands und minimaler Waldabstand von 2,5 m) erstellt worden war. Die nachträgliche Baubewilligung (Wiederaufbau Wohnhaus) wurde verweigert und es wurde angeordnet, das im Rohbau fertiggestellte Wohnhaus sei aus dem Waldabstand zu verschieben und von 231 m2 auf 150 m2 zu verkleinern.

Soweit das positive Verfassungs- und Gesetzesrecht einzelne Aspekte der allgemeinen Interessenabwägung in Art. 24 c Abs. 5 RPG, auf die sich die Bauherrschaft beruft, konkreter regelt, ist das Bauvorhaben im Baubewilligungsverfahren vorweg nach diesen Sondernormen zu prüfen. In Umsetzung von Art. 17 Abs. 2 WaG bestimmt § 12 Abs. 1 PBG/ZG, dass einzelne Bauten und Anlagen sowie Baulinien einen Waldabstand von mindestens 12 m einhalten müssen, sofern nicht eine Ausnahmesituation im Sinn von § 14 PBG/ZG (offensichtliche Unzweckmässigkeit oder unbillige Härte) vorliegt. Angesichts des minimalen Waldabstands von 2,5 m und der zu 92 % innerhalb des Waldabstands liegenden Fläche wäre zur Erteilung der nachträglichen Baubewilligung eine solche Ausnahmebewilligung notwendig gewesen. Gemäss Bundesgericht ist vorliegend eine Verschiebung des Gebäudes aus dem Waldabstand technisch ohne weiteres möglich und nicht unbillig, zumal die Bauherrschaft ihre Situation selbst verschuldet hat, indem sie entgegen der erteilten Bewilligung einen Neubau innerhalb des Waldabstands erstellt hat.

Gemäss Art. 42 RPV gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Flächenerweiterung bei einem Wiederaufbau bildet gemäss Art. 42 Abs. 2 RPV der Zustand, in dem sich die altrechtliche Baute bei der Zuweisung zum Nichtbaugebiet (Inkrafttreten des alten Gewässerschutzgesetzes am 1.7.1972) befand (150 m2). In Art. 42 Abs. 3 RPV ist seit der RPG Revision im Jahr 2000 eine feste quantitative Obergrenze für die Flächenerweiterung von 30 % verankert, bei deren Überschreitung die Identität ohne Weiteres als nicht mehr gewahrt gilt. Daran ändert auch die im Jahr 1988 rechtmässig vorgenommene Erweiterung auf 231 m2 nichts. Nebst der Voraussetzung der Identitätswahrung werden die Anforderungen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens durch Art. 24c Abs. 4 und 5 RPG insofern erhöht, als Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig sein müssen oder darauf ausgerichtet sein müssen, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Jedenfalls vorbehalten ist die Vereinbarkeit mit wichtigen Anliegen der Raumplanung. Ob die Veränderungen am Erscheinungsbild diesen Anforderungen gerecht werden und der Interessenabwägung standhalten, ist anhand eines konkreten (jedenfalls verkleinerten) Bauprojekts zu entscheiden.

§ 69 PBG/ZG stellt eine gesetzliche Grundlage für die durch die Wiederherstellung entstehende Eigentumsbeschränkung dar. An der Einhaltung eines angemessenen Mindestabstands der Bauten vom Waldrand und der nach Art. 24c i.V.m. Art. 42 RPV zulässigen Gebäudegrösse besteht auch ein gewichtiges öffentliches Interesse. Ein Wiederherstellungsbefehl erwiese sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, welcher der Eigentümerin durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin stellt auch die fehlende Beanstandung an der Schnürgerüstkontrolle keine Vertrauensgrundlage für den massgeblich vom bewilligten Bauprojekt abweichenden Neubau dar. Angesichts der gewichtigen öffentlichen Interessen erweist sich ein Rückbau trotz der damit verbundenen hohen Kosten von rund Fr. 1 Mio. für die Beschwerdeführerin als verhältnismässig.