Seit dem 1. Januar 2026 gelten im Schweizer Obligationenrecht (OR) neue, zwingende Regeln für die Mängelhaftung bzw. Gewährleistung bei Grundstückkaufverträgen und Kaufverträgen, bei denen eine Sache in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, sowie bei Werkverträgen. Anstelle der bisherigen sofortigen Rügepflicht gilt für Käufer und Besteller nun eine einheitliche Mindestrügefrist von 60 Tagen, um festgestellte Mängel zu melden. Diese Frist darf vertraglich nicht verkürzt werden (Art. 201 Abs. 4, Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR).
«Neue Mindestrügefrist von 60 Tagen darf vertraglich nicht verkürzt werden.»
Fünfjährige Verjährungsfrist bleibt – aber neu zwingend
Unverändert bleibt die gesetzliche fünfjährige Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche bei Gebäuden bzw. unbeweglichen Werken. Neu gilt jedoch: Diese Frist darf nicht mehr zu Lasten des Käufers bzw. Bestellers abgeändert werden (Art. 219a Abs. 3 und Art. 371 Abs. 3 OR).
Zwingendes unentgeltliches Nachbesserungsrecht bei schlüsselfertigen Bauten
Die Käuferschaft schlüsselfertiger Bauten profitiert zusätzlich von einem zwingenden, unentgeltlichen Nachbesserungsrecht, das weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden kann und sowohl für Neubauten als auch für Bauten gilt, die weniger als zwei Jahre vor dem Kauf errichtet wurden (Art. 219a Abs. 2 OR).
Damit ist es seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr zulässig, dass der Verkäufer sämtliche Gewährleistungen für schlüsselfertige Bauten gegenüber dem Käufer ausschliesst und stattdessen nur seine eigenen Gewährleistungsansprüche gegenüber den einzelnen Unternehmern an den Käufer abtritt.
«Schlüsselfertige Bauten: Gewährleistungsausschluss und blosse Abtretung von Gewährleistungsrechten des Verkäufers gehören der Vergangenheit an.»
Auch im Werkvertragsrecht gilt: Das unentgeltliche Nachbesserungsrecht des Bestellers kann bei Mängeln an einer Baute im Voraus nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (Art. 368 Abs. 2bis OR).
Geltung nur für Verträge ab 2026 - mögliche Rechtsdualität bei laufenden Projekten
Die neuen Bestimmungen finden nur auf Verträge Anwendung, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für ältere Verträge gilt weiterhin das bisherige Recht, was bei laufenden Bauprojekten zu unterschiedlichen Rechtslagen führen kann.
Konflikt zwischen OR-Revision und SIA 118
Die OR-Revision führt zu einem Konflikt mit der Norm SIA 118.
Die Norm SIA 118, eine privatrechtliche Norm, die nur zur Anwendung gelangt, wenn die Parteien dies vereinbaren, wurde durch die OR-Revision nicht geändert. Die Norm SIA 118 bleibt grundsätzlich anwendbar, wird jedoch dort übersteuert, wo sie eine unverzügliche Mängelrüge verlangt und somit im Konflikt mit den neuen zwingenden gesetzlichen Bestimmungen steht. Damit gilt auch bei verdeckten Mängeln zwingend eine Rügefrist von 60 Tagen.
«Wo das Gesetz und die Norm SIA 118 kollidieren, hat das zwingende Recht Vorrang.»
Anpassung der SIA 118 durch Korrigenda – aber nur bei Vereinbarung
Um Widersprüche mit dem neuen Recht zu vermeiden und die rechtssichere Anwendung der Norm SIA 118 in der Baupraxis zu gewährleisten, wurde Art. 179 Abs. 2 Norm SIA 118 bereits angepasst und eine entsprechende Ergänzung (Korrigenda) zur Norm veröffentlicht.
Wichtig: Die Ergänzung gilt nur, wenn sie von den Vertragsparteien zusätzlich zur Norm SIA 118 vereinbart wurde – zum Beispiel über eine nachträgliche Vertragsanpassung.
Die Hofstetter Advokatur & Notariat AG unterstützt Bauherrschaften, Unternehmer, Architekten und Investoren bei der rechtssicheren Gestaltung und Überprüfung von Werkverträgen, insbesondere angesichts der neuen gesetzlichen Vorgaben seit dem 1. Januar 2026. Dank ihrer Expertise im Bau- und Vertragsrecht sowie langjähriger Erfahrung mit komplexen Bauvorhaben stelle wir sicher, dass Werkverträge rechtlich korrekt, transparent und zukunftssicher ausgestaltet sind.