Das Bundesgericht heisst erneut eine Beschwerde von Hofstetter Advokatur & Notariat gegen den geplanten Neubau der Obwaldner Kantonalbank im historischen Ortskern von Sarnen gut (zuvor schon: 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014 in der gleichen Sache). Das geplante Bauprojekt hätte zu einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Sarner Ortsbildes von nationaler Bedeutung geführt, ohne dass dem gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegengestanden hätten. Die Vorinstanz hat somit Art. 6 Abs. 2 NHG in bundesrechtswidriger Weise angewendet, weshalb die Baubewilligung endgültig zu verweigern ist.
Die Obwaldner Kantonalbank stellte am 11. Mai 2010 ein Baugesuch für den Neubau eines Bankgebäudes mit Einstellhalle im historischen Ortskern von Sarnen. Gegen das Bauvorhaben erhob die Beschwerdeführerin Einsprache. Mit Beschluss vom 16. Mai 2011 wies der Einwohnergemeinderat Sarnen die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung mit Auflagen. Gegen diesen Beschluss gelangte die Beschwerdeführerin an den Regierungsrat und sodann an das Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden. Bereits die von der Beschwerdeführerin dagegen erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hat das Bundesgericht nach einer öffentlichen Beratung gutgeheissen (1C_482/2012 vom 14. Mai 2014; dieser Entscheid wurde in der Literatur mehrfach wiedergegeben, s. z.B. in: Stalder/Tschirky/Schweizer, njus.ch 2016, S. 148 ff, S. 108 f. und S. 153 f.; Aemisegger, Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts im Bau-, Planungs- und Umweltrecht, Bern 2015, S. 74 und 88 f.; Hänni/Zufferey, BR 2015, S. 292 ff., S. 295; Largey, RDAF 2015 I S. 370 ff.; URP 2014 S. 637; VLP-ASPAN Nr. 4676). Es hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück.
Das Verwaltungsgericht holte in der Folge ein weiteres hydrogeologisches Gutachten und ein Gutachten bei der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) ein und führte einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 26. Januar 2016 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Beschwerdeführerin gut, soweit es darauf eintrat. In der Sache hat es entschieden, die Beschwerdegegnerin müsse die Baupläne überarbeiten. Sowohl der historische Teil der Klostermauer wie auch die Mauer entlang der Grossgasse dürften nicht demontiert und wieder aufgebaut werden, da ansonsten ihre historische Substanz und damit ihr Zeugniswert verloren gingen. Mit der Anpassung der Baugrubenpläne habe die Beschwerdegegnerin auch die Auflagen gemäss neuem Gutachten in Sachen Grundwasserschutz zu erfüllen und eine neue Gewässerschutzbewilligung einzuholen. Aufgrund der nicht nur marginalen Anpassung der Baupläne sei der Beschluss des Regierungsrats aufzuheben und die Sache zur Überarbeitung der Baupläne durch die Beschwerdegegnerin und zur neuen Bewilligung an den Einwohnergemeinderat Sarnen als Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen (Rückweisungsentscheid). Die Kosten der Verfahren vor dem Regierungsrat (Fr. 5'000.--) und vor dem Verwaltungsgericht (Fr. 24'268.75) wurden der Obwaldner Kantonalbank auferlegt. Diese wurde zudem verpflichtet, die Beschwerdeführerin für die Verfahren vor dem Regierungsrat (Fr. 4'500.--) und vor dem Verwaltungsgericht (Fr. 15'000.--) zu entschädigen.
Gegen diesen Entscheid gelangte die Beschwerdeführerin erneut an das Bundesgericht. Sie beantragt in der Hauptsache, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und dem Bauprojekt den Bauabschlag zu erteilen.
Selbständig eröffneter Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG
Der angefochtene Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts Obwalden stellt keinen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG, sondern einen Zwischenentscheid dar (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127). Ein Zwischenentscheid ist beim Bundesgericht nur unter den Voraussetzungen von Art. 92 oder 93 BGG anfechtbar. Das Bundesgericht stützt die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG erfüllt sind. Der Beschwerdeführerin geht es nämlich darum, dass dem Bauprojekt - in den vorgesehenen Dimensionen (Höhe und Volumina) mit drei Baukörpern - der Bauabschlag erteilt wird. Mit dem Rückweisungsentscheid wurde die Beschwerdegegnerin zwar angewiesen, die Baugrubenpläne zu überarbeiten. In ortsbildlicher Hinsicht wurde das Bauvorhaben von der Vorinstanz indessen als zulässig beurteilt; der Hochbau könnte mithin grundsätzlich in den geplanten Gebäudeausmassen errichtet werden. Einerseits würde ein gutheissendes Erkenntnis des Bundesgerichts somit unmittelbar zum von der Beschwerdeführerin angestrebten Endentscheid (Verweigerung der Baubewilligung) führen. Andererseits würde sich hierdurch ein neuerliches langwieriges Bewilligungs- und allenfalls Rechtsmittelverfahren für ein Grossbauvorhaben mit den damit verbundenen Beweismassnahmen erübrigen. Auf die Beschwerde ist daher entgegen der Auffassung der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin einzutreten.
Schwerwiegende Beeinträchtigung des Ortsbilds bejaht
Die ENHK/EDK halten in ihren Gutachten fest, der geplante dreiteilige Neubaukomplex überschreite die an diesem Ort verträglichen Gebäudemasse bezüglich Höhe und Volumen bei weitem. Er entspreche nicht der Körnung des Gebiets, wie sie im ISOS und in diesem Gutachten ausführlich dargelegt werde. Die Realisierung des Bauvorhabens hätte eine schwerwiegende Beeinträchtigung des national bedeutenden Ortsbildes von Sarnen zur Folge. Zudem würde das Neubauvorhaben auch die regional bedeutenden Schutzobjekte Kantonalbankgebäude und Salzherrenhaus schwerwiegend beeinträchtigen.
Das Bundesgericht bestätigte somit die Auffassung der Kommissionen, wonach die Volumina, die Höhen und die Architektursprache des geplanten Neubauprojekts zu einer Massstabslosigkeit, einer Dominanz und einer Monumentalität führten, die an diesem Standort nicht einen adäquaten Ausdruck darstellten. Das Bauvorhaben führe zusammenfassend zu einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Ortsbildes und stehe damit in Widerspruch zu Art. 6 NHG.
Im zu beurteilenden Fall liegt eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG vor (eingehend Urteil 1C_482/2012 vom 14. Mai 2012 E. 3.4 und 3.5 in der gleichen Sache). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Wahrnehmung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Durch die Aufnahme eines Objekts in das Bundesinventar ISOS ist das nationale öffentliche Schutzinteresse erstellt. Auf der Gegenseite dürfen konsequenterweise nur Eingriffsinteressen von ebenfalls nationaler Bedeutung in die Abwägung einbezogen werden. Die Prüfung der nationalen Bedeutung hat zweistufig zu erfolgen. Zunächst muss die Aufgabe als solche einem öffentlichen Interesse von nationaler Bedeutung dienen. Sodann muss feststehen, dass auch das zu beurteilende Einzelprojekt ausreichend zur Verwirklichung dieser Aufgabe beiträgt. Die abstrakte Zuerkennung einer nationalen Bedeutung heisst somit nicht ohne Weiteres, dass auch jedes konkrete Vorhaben zur Verwirklichung der Aufgabe von nationaler Bedeutung ist (Tschannen/Mösching, a.a.O., S. 23 ff.).
Die Aufgabeninteressen der Siedlungsentwicklung nach innen und der Förderung des öffentlichen Verkehrs, welchen der Gesetzgeber im RPG grosses Gewicht beimisst, sind von nationaler Bedeutung, wie die Vorinstanz zu Recht unter Verweis auf Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG erkannt hat. Indes kann dem Interesse an einer Verdichtung auch mit einem redimensionierten Projekt Rechnung getragen werden, und eine unterirdische Park+Ride-Anlage bedingt von vornherein keine oberirdische Baute in den vorgesehenen Gebäudemassen (Höhe und Volumen). Jedenfalls wird von den kantonalen Instanzen nicht dargetan und ist nicht ersichtlich, dass den genannten nationalen Interessen allein mit dem vorgelegten Projekt entsprochen werden kann. Die blosse Mutmassung, dass die Obwaldner Kantonalbank bei Ablehnung des Bauprojekts die Erstellung eines Neubaus ausserhalb des Ortskerns in Betracht zöge, lässt entgegen der Vorinstanz nicht den Schluss zu, dass die gewünschte Siedlungsverdichtung und die Schaffung zusätzlicher Parkplätze in Bahnhofsnähe nicht auch mit einem neuen, redimensionierten Projekt erreicht werden könnte. Das Gutachten der ENHK/EDK schliesst denn auch eine verdichtete Überbauung am fraglichen Ort nicht kategorisch aus, ebenso wenig die Erstellung einer Parkierungsanlage, wenn dem Ortsbildschutz mehr Beachtung geschenkt wird (zum Ganzen BGer 1C_118/2016 vom 21. März 2017; siehe in der gleichen Sache auch schon BGer 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014, dieser Entscheid wurde in der Literatur mehrfach wiedergegeben, s. z.B. in: Stalder/Tschirky/Schweizer, njus.ch 2016, S. 148 ff, S. 108 f. und S. 153 f.; Aemisegger, Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts im Bau-, Planungs- und Umweltrecht, Bern 2015, S. 74 und 88 f.; Hänni/Zufferey, BR 2015, S. 292 ff., S. 295; Largey, RDAF 2015 I S. 370 ff.; URP 2014 S. 637; VLP-ASPAN Nr. 4676 und den Blogbeitrag dazu).