Eine geänderte Zoneneinteilung in der neuen BZO der Stadt Luzern ist auch dann zulässig, wenn der Bebauungsplan erst 6 ½ Jahre alt ist, sofern die zusätzlichen Beschränkungen wegen der bereits bestehenden Schutzbestimmungen insgesamt nur als geringfügig zu qualifizieren sind.

Die Stimmberechtigten der Stadt Luzern beschlossen am 9. Juni 2013 eine neue Bau- und Zonenordnung (BZO). Damit wird die aus dem Jahr 1994 stammende Bau- und Zonenordnung (BZO 1994) ersetzt. Gleichzeitig werden die 13 bestehenden Bebauungspläne aufgehoben und deren Bestimmungen in das neue Bau- und Zonenreglement (BZR) überführt.

Gegen die Revision wehrte sich der Eigentümer von zwei Parzellen, auf denen sich der Landsitz Oberlöchli mit einem Herrenhaus aus dem 18. Jahrhundert und einem alten Bauernhaus befindet. Der Regierungsrat Luzern genehmigte die BZO am 3. Juni 2014. Die Beschwerde des Grundeigentümers wies er ab. Eine dagegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Kantonsgericht Luzern mit Urteil vom 1. Mai 2015 ab.

Mit seiner Beschwerde an das Bundesgericht verlangt der Beschwerdeführer, seine beiden Grundstücke seien wie bisher der Wohnzone zuzuweisen und mit einer Gestaltungsplanpflicht zu belegen.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab.

Die zwei Grundstücke liegen gemäss dem aufgehobenen Bebauungsplan B 138 Wesemlin/Dreilinden in der zweigeschossigen Wohnzone 5 mit Gestaltungsplanpflicht und einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.35 sowie einer Gebäudelänge von 25 m.

Umstritten ist die Neuzuteilung der zwei Parzellen zu einer Wohnzone, die durch eine Ortsbildschutzzone B überlagert ist. Anhang 1 zum BZR (Ordnungs-Nr. 106) enthält für das Gebiet keine Vorgaben zur Überbauungsziffer, Gebäudelänge, Anzahl der Vollgeschosse oder Fassadenhöhe. Unter "Weitere Bestimmungen" ist aufgeführt, dass das Dichtemass der Neubauten mittels qualifizierten Verfahrens zu bestimmen ist. Eine Gestaltungsplanpflicht ist nicht vorgesehen.

Art. 15 BZR enthält allgemeine Bestimmungen zu den Ortsbildschutzzonen, wobei Abs. 2 das erwähnte qualifizierte Verfahren näher regelt. Danach kann bei wichtigen Bauvorhaben in der Ortsbildschutzzone eine architektonisch-städtebauliche Analyse des Bauorts verlangt werden, die Aufschluss über das Verhältnis des Bauvorhabens zu seiner Umgebung geben soll.

Art. 17 BZR definiert die Schutzzone B. Diese bezweckt gemäss Abs. 1 die Erhaltung schützenswerter Stadtteile, Bauten und Gärten; als wichtige Bestandteile des Stadtbilds und der Stadtentwicklung sind sie in ihrem Gesamtbild und in ihrer Primärstruktur zu erhalten. Weiter sieht Abs. 3 vor, dass Neubauten und Veränderungen an bestehenden Bauten so auszuführen sind, dass sie sich bezüglich Lage, Stockwerkzahl, Fassadenhöhe, Volumen, Proportionen, Symmetrien sowie Materialwahl und Farbgebung in das Ensemble, welches das Quartierbild prägt, einfügen.

Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie. Das Herrenhaus sei bereits bisher hinreichend geschützt. Die bauliche Nutzung der Parzellen sei ungewiss. Zudem sei der Grundsatz der Planbeständigkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG verletzt, da seit der Genehmigung des Bebauungsplans B 138 bloss 6 ½ Jahre vergangen seien. Die Verhältnisse seien unverändert.

Nach Auffassung des Bundesgerichts ist in Bezug auf den Zonenplan, die BZO 1994, der Planungshorizont von 15 Jahren klar erreicht. Die aktuelle Zoneneinteilung richtet sich nach dem Bebauungsplan B 138 aus dem Jahr 2005. Die erste öffentliche Auflage der BZO-Revision erfolgt 6 ½ Jahre später, die Genehmigung durch den Regierungsrat neun Jahre später.

Zum Alter des Nutzungsplans gibt das Bundesgericht seine Rechtsprechung wieder, ob die öffentliche Auflage, der kommunale Beschluss oder die Genehmigung durch die kantonale Behörde massgeblich ist (E. 6.2).

Die Vorteile, die der Beschwerdeführer aus den konkreten Festsetzungen im Bebauungsplan B 138 nach seiner Einschätzung hatte, werden nach Auffassung des Bundesgerichts durch die bereits bestehenden Schutzbestimmungen erheblich relativiert. Die besonderen Anforderungen, die beim Bauen in den Ortsbildschutzzonen gelten (qualifiziertes Verfahren mit der Möglichkeit eine architektonisch-städtebauliche Analyse des Bauorts zu verlangen) führen nicht zu unverhältnismässigen Einschränkungen. Allerdings wird die Verhältnismässigkeit auch noch konkret zu prüfen sein, wenn künftig ein Bauprojekt für die beiden Parzellen vorliegen sollte.

Aufgrund des gewichtigen öffentlichen Interesses am Schutz des Landsitzes Oberlöchli (gemäss ISOS und Eintrag im kantonalen Denkmalverzeichnis mit Erhaltungsziel A) sind die zusätzlichen Beschränkungen, die der Grundeigentümer aufgrund der Zonenplanrevision erfährt, nach Auffassung des Bundesgerichts insgesamt nur als geringfügig zu qualifizieren. Die Beeinträchtigung rechtfertigt sich durch das öffentliche Interesse an einer Vereinheitlichung der Regelung für die ganze Gemeinde (Aufhebung der Bebauungspläne und Integration in die BZO). Die neue Zoneneinteilung lässt sich nicht beanstanden, auch wenn die erste öffentliche Auflage der neuen BZO nur 6 ½ Jahre nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes B 138 erfolgte. Der angefochtene Entscheid verletzt aus diesen Gründen weder Art. 21 Abs. 2 RPG noch die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 BV.