Sondernutzung, Sanierungen und Stimmrecht: Das soll sich beim Stockwerkeigentum ändern
Seit 1965 kennt das Schweizerische Zivilgesetzbuch, kurz das ZGB, das Institut des Stockwerkeigentums. Zuvor noch verboten, erfreut es sich mittlerweile grosser Beliebtheit.
Der Bundesrat hat angekündigt, die Bestimmungen zum Stockwerkeigentumsrecht teilweise revidieren zu wollen. Inzwischen hat er eine Botschaft zu einer Änderung des Zivilgesetzbuches zuhanden des Parlaments verabschiedet. Im Vordergrund stehen Kodifizierungen bestehender bundesgerichtlicher Rechtsprechung sowie Präzisierungen und Ergänzungen. Insgesamt handelt es sich um punktuelle Anpassungen, von denen nachfolgend einige näher beleuchtet werden.
Die einzelnen Punkte im Überblick
Die bisherigen Bestimmungen im ZGB unterscheiden beim Stockwerkeigentum zwischen gemeinschaftlichen Teilen und Gebäudeteilen, die zu Sonderrecht ausgeschieden wurden. Während das Sonderrecht einem oder mehreren Stockwerkeigentümern ein exklusives Nutzungsrecht verleiht, werden die gemeinschaftlichen Teile durch alle Stockwerkeigentümer gleichermassen genutzt und verwaltet. In der Praxis besteht oft das Bedürfnis, gewisse gemeinschaftliche Teile dennoch einzelnen Stockwerkeigentümern vorzubehalten, obwohl die Ausscheidung zu Sonderrecht rechtlich nicht möglich ist, namentlich Gärten oder Parkplätze. Das Bundesgericht hat hierfür sogenannte Sondernutzungsrechte anerkannt. Künftig soll das Gesetz dieses Institut ausdrücklich verankern und damit die bereits heute gelebte Rechtspraxis nachvollziehen.
Ist unklar, ob eine bestimmte Fläche zu Sonderrecht ausgeschieden ist oder nicht, gilt heute die Vermutung, die Fläche sei im Sonderrecht. Neu soll diese Vermutung umgekehrt werden: Im Zweifelsfalle ist ein bestimmter Gebäudeteil gemeinschaftlich. Dem Einzelnen steht jedoch weiterhin der Nachweis offen, dass der Gebäudeteil zu Sonderrecht ausgeschieden wurde.
Zudem will der Bundesrat die Rolle des Aufteilungsplans stärken. Aufteilungspläne dienen der Klarstellung, welche Teile gemeinschaftlich sind und welche Teile zu Sonderrecht ausgeschieden werden und welcher Stockwerkeigentümer das jeweilige Sonderrecht hat Hinsichtlich der Frage, was gilt, wenn der Aufteilungsplan nicht korrekt realisiert wurde, verweise ich gerne auf den Blogbeitrag vom 12. August 2026. Entsprechend gross ist die Bedeutung des Aufteilungsplans. Künftig soll die Begründung von Stockwerkeigentum zwingend die Erstellung eines Aufteilungsplans voraussetzen. Gleichzeitig sieht die revidierte Fassung Möglichkeiten vor, bestehende Aufteilungspläne nachträglich abzuändern.
Ein weiteres Anliegen besteht darin, die Rolle des Erneuerungsfonds zu stärken. Erneuerungsfonds dienen dazu, die Finanzierung von (teils kostspieligen) Renovationen sicherzustellen. Neu sollen einzelne Stockwerkeigentümer einen solchen Erneuerungsfonds bzw. einen höheren Betrag für diesen vor Gericht einklagen können. Von einer generellen Verpflichtung zur Errichtung eines Erneuerungsfonds sieht der Bundesrat hingegen ab.
Das Stockwerkeigentum birgt bekanntlich ein gewisses Konfliktpotenzial. Nachbarschaftliche Streitigkeiten sind nicht selten und können die Fortführung der Geschäfte erheblich erschweren. Das zeigt sich etwa, wenn einzelne Stockwerkeigentümer ihre Stimme verweigern oder ihre finanzielle Beteiligung einstellen. Bisher stand der Stockwerkeigentümergemeinschaft lediglich ein einziges, wenn auch scharfes Instrument zur Verfügung: der Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Nun soll es der Stockwerkeigentümergemeinschaft unter bestimmten Umständen möglich sein, einem Stockwerkeigentümer vorübergehend das Stimmrecht zu entziehen.
Vom Bundesrat nicht vorgesehene Änderungen
Nicht ändern will der Bundesrat die bestehende Regelung zur Aufteilung von Baukosten. Ebenso wenig will er besondere Regeln für Zweiergemeinschaften einführen, obwohl gerade diese Gemeinschaften anfällig für Pattsituationen sind. Der Bundesrat verwirft zudem die Idee, die Möglichkeit einer virtuellen Stockwerkeigentumsversammlung im Gesetz zu verankern. Allerdings lässt sich schon heute mit einer entsprechenden Bestimmung im Reglement eine virtuelle Stockwerkeigentumsversammlung durchführen.
Wie geht es nun weiter?
Noch sind diese Änderungen nicht beschlossen. Die Rechtskommission des Nationalrats ist inzwischen auf die Vorlage eingetreten. Nach der Detailberatung in der Kommission entscheidet das Parlament über die vorgeschlagenen Änderungen. Inwiefern National- und Ständerat (und allenfalls das Stimmvolk) mitziehen, bleibt abzuwarten.